|   DUVL   |   АНАЛИТИКА   |   КОНСУЛЬТАЦИИ   |   ДОГОВОР УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ   |



В чем опасность участия в долевом строительстве?

ВОПРОС : задаёт Анастасия Игоревна ( 8 июля 2008 года )

Строительная компания предложила заключить договор участия в долевом строительстве. В форме договора указано, что я обязана оплатить стоимость квартиры путем предоплаты в несколько платежей. Дом еще не построен, пока строительная компания получила только разрешение Администрации на использование земельного участка под строительство.

В чем опасность такого договора? Не получится ли так, что я отдам деньги, а квартиру так и не получу?



ОТВЕТ : ООО KRIBEL

Уважаемая Анастасия Игоревна!

Для полного ответа на Ваш вопрос необходимо провести правовую экспертизу проекта договора и разрешительной документации, относящейся к строительству многоквартирного дома.
Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве регулируются Федеральным законом №214-ФЗ от ''30'' декабря 2004 года ''Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации'' (далее по тексту – ''Закон №214-ФЗ'').

К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной Законом №214-ФЗ.

Согласно статье 4 Закона №214-ФЗ, по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно части 4 статьи 4 Закона №214-ФЗ, договор должен содержать:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства.

При отсутствии в договоре вышеперечисленных условий, предусмотренных частью 4 статьи 4 Закона №214-ФЗ, такой договор считается незаключенным.

Рекомендуем обратить внимание на следующее:

1. Предмет договора участия в долевом строительстве должен быть максимально подробно прописан. Во-первых, должен быть прямо указан материальный объект (будущая квартира) в виде части вновь построенного дома, причем желательно указание подъезда и этажа места расположения квартиры в доме. Во-вторых, в предмете договора участия в долевом строительстве должны быть прописаны действия застройщика, которые направлены на строительство всего объекта недвижимости, а также передачи части объекта дольщику соразмерно вложенным денежным средствам.

2. Согласно статье 5 Закона №214-ФЗ, в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

В соответствии с частью 3 статьи 5 Закона №214-ФЗ, уплата цены договора производится путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями.

Согласно части 5 и части 6 статьи 5 Закона №214-ФЗ, в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем три месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 Закона №214-ФЗ.

В случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Заметим, что на момент начала строительства застройщик предполагает нести затраты, которые не покрывают всех расходов, определяемых на момент сдачи дома в эксплуатацию. В итоге дольщики вносят деньги, которые соответствуют стопроцентной стоимости объекта долевого строительства, но их не хватает на то, чтобы полностью завершить строительные работы. Соответственно, в ряде случаев происходит необоснованное увеличение застройщиком стоимости на объекты долевого строительства.

Кроме того, в договоре обычно указывается одна общая сумма и не определяется, какая ее часть предназначена для затрат на строительство, а какая для оплаты услуг застройщика.

3. Обратите внимание на наличие проектной документации, которая предполагает обязательное составление сметы - документа, который отражает затраты на строительство в целом. Сводный сметный расчет должен содержать в себе полную стоимость строительства, и соответственно, цену - существенное условие договора участия в долевом строительстве.

4. Относительно условия о сроке строительства: это условие договора должно отражать конкретный интервал (период) времени, в течение которого застройщик произведет строительные работы и осуществит все необходимые мероприятия, связанные с получением разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию.

5. Инвестиционный риск неполучения ожидаемого объекта долевого строительства (квартиры) на сегодняшний день несет дольщик.


ВОПРОСЫ ПО ТЕМЕ: ДОГОВОР УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ

  • В чем опасность участия в долевом строительстве?
  • Регистрация договора долевого участия в строительстве
  • Предварительный договор о заключении в будущем договора
  • Что делать когда деньги внесены, а договор не заключен?
  • двойная продажа квартиры застройщиком




  • ТЕМЫ ON-LINE КОНСУЛЬТАЦИЙ

  • Конституционное право
  • Регистрация юридических лиц
  • Реорганизация юридических лиц
  • Объединения юридических лиц
  • Малые и средние предприятия
  • Лицензирование
  • Наследственное право
  • Международное частное право
  • Интеллектуальная и промышленная собственность
  • Судебные споры, из гражданских правоотношений
  • Семейное право
  • Жилищное право
  • Трудовое право
  • Финансовое право
  • Социальное право
  • Хозяйственное право
  • Уголовное право
  • Уголовно-процессуальное право
  • Административное право




  • DUVL ЗАДАЙТЕ ВОПРОС ON-LINE КОНСУЛЬТАНТАМ

    Вы можете бесплатно получить квалифицированную консультацию ведущих юридических компаний России, воспользовашись On-line сервисом "DUVL"

    [ перейти к форме отправки вопроса » ]


    DUVL СТАНЬТЕ КОНСУЛЬТАНТАМИ

    Ваша юридическая компания может стать официальным консультантом на сайте DUVL

    [ подробнее » ]



    DUVL ВХОД ДЛЯ КОНСУЛЬТАНТАНТОВ
    Login Password

    восстановить пароль





    DUVL.com      
    DUVL.net      
    DUVL.ru      
























    | РЕЙТИНГ КОМПАНИЙ | Каталог компаний | Рейтинг сайтов | Аналитика | Публицистика | Законодательство | Методика | Контакты | Реклама |



    © ДУВЛ Закрытое акционерное общество, 2007
    Все права на материалы, размещенные на портале DUVL.ru, охраняются в соответствии с законодательством Российской Федерации При цитировании и использовании любых материалов ссылка на ЗАО ДУВЛ обязательна.
    Републикация любых материалов DUVL.ru возможна только с письменного согласия ЗАО ДУВЛ

    Rambler's Top100


    web design by mvm.ru art studio