Изменение договора социального найма
ВОПРОС : задаёт Екатерина Константиновна ( 6 августа 2008 года )Здравствуйте!
Четырехкомнатная квартира имеет статус ''коммунальной'': 3 изолированных комнаты принадлежат нам; одна комната - соседям. С бывшим супругом оформили развод в 2007 году, при этом он отказывается приватизировать 3 комнаты. Может ли являться основанием для изменения договора социального найма утрата семейно-правовой связи с нанимателем жилого помещения?
ОТВЕТ : ООО KRIBEL
Уважаемая Екатерина Константиновна!
Изменение договора социального найма жилого помещения Жилищный кодекс Российской Федерации (далее – ЖК РФ) допускает при условиях, указанных в статье 82.
Согласно пункту 1 статьи 82 ЖК РФ, граждане, проживающие в одной квартире, пользующиеся в ней жилыми помещениями на основании отдельных договоров социального найма и объединившиеся в одну семью, вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора социального найма всех занимаемых ими жилых помещений.
Согласно пункту 2 статьи 82 ЖК РФ, дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов своей семьи и наймодателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому дееспособному члену семьи умершего нанимателя.
Изменение и расторжение договора социального найма жилого помещения производятся в соответствии с ЖК РФ (ст. 82, 83) с учетом общих правил об изменении и о расторжении гражданско-правовых договоров, установленных в статьях 450 - 453 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное (пункт 1 статьи 452 ГК РФ).
Одним из оснований изменения условий договора социального найма ЖК РФ называет объединение в одну семью граждан, проживающих в одной квартире и пользующихся в ней жилыми помещениями на основании отдельных договоров социального найма (ч. 1 ст. 82). Основанием изменения договора социального найма жилого помещения ЖК РФ признает замену одного нанимателя другим. Право требовать признания себя новым нанимателем по ранее заключенному договору социального найма жилого помещения имеет любой дееспособный член семьи нанимателя, который получил на это согласие как остальных членов своей семьи (включая несовершеннолетних лиц), так и наймодателя. Реализовать это право дееспособный член семьи может и в случае смерти первоначального нанимателя, и при его жизни (если первоначальный наниматель, как и другие члены семьи, выразит на это свое согласие).
Особенностью в правовом регулировании отношений, связанных с изменением договора социального найма жилого помещения, является то, что ЖК РФ не предусматривает возможность раздела или выдела жилого помещения по требованию члена семьи нанимателя. В настоящее время раздел и выдел жилого помещения, относящегося к жилищному фонду социального использования, не имеют юридических оснований.
Часто встречающаяся ситуация, когда в одной квартире проживают бывшие члены некогда одной семьи, которые в силу каких-либо объективных причин не могут найти варианты обмена своего жилого помещения. До первого марта 2005 года одним из относительно простых способов разрешения данной проблемы был так называемый ''раздел лицевого счета''. Однако современное жилищное законодательство не предусматривает такого способа изменения договора найма.
Судебная практика по этому вопросу складывается противоречиво. В качестве примера можно привести дело, решение по которому принято 30.11.2005 Бабушкинским районным судом г. Москвы (См.: Архив Бабушкинского районного суда г. Москвы за 2005 г., дело N 2-4726/05 от 11.11.2005). Вл-ва Е.А. обратилась в суд с иском к ответчикам Вл-ву В.И. и Вл-ву И.В. об изменении договора социального найма двухкомнатной квартиры общей площадью 45,0 кв. м, жилой площадью 26,7 кв. м и выделении ей в пользование комнаты размером 11,3 кв. м, а ответчикам - изолированной комнаты размером 15,4 кв. м, указывая, что она имеет самостоятельный источник дохода, ведет отдельное от ответчиков хозяйство, проживает в указанной комнате, при таких обстоятельствах изменение договора найма жилого помещения не ущемит законных прав и интересов ответчиков.
Ответчики иск признали, однако суд отказал в удовлетворении заявленных требований. Суд исходил из того, что истец ставит вопрос об изменении договора найма жилого помещения путем раздела жилого помещения, что действующим ЖК РФ не предусмотрено, а признание ответчиками иска, по мнению суда, противоречит требованиям статьи 82 ЖК РФ. В соответствии с пунктом 1 статьи 82 ЖК РФ изменение договора социального найма возможно только при условии объединения в одну семью граждан, проживающих в одной квартире и пользующихся в ней жилыми помещениями на основании отдельных договоров социального найма, и требования заключить с кем-либо из них один договор социального найма.
Подобную позицию занимают и некоторые областные суды. Так, Верхнекамский суд Кировской области от 10 марта 2005 г. отказал Сычеву в иске об изменении договора найма жилого помещения и закреплении за ним комнаты в трехкомнатной квартире. Судебная коллегия по гражданским делам Кировского областного суда Определением от 19 апреля 2005 г. согласилась с решением суда первой инстанции, поскольку действующий ЖК РФ исключает возможность изменения договора социального найма путем раздела лицевых счетов (Документ опубликован не был; источник: официальный сайт Кировского областного суда http://www.oblsud.kirov.ru).
Иной подход можно встретить в практике кассационной инстанции Пермского областного суда, которая отменила аналогичное приведенным выше решение нижестоящего суда по иску гражданина Д-на ''об изменении договора найма жилого помещения и открытии на его имя отдельного договора найма на изолированную комнату в двухкомнатной квартире''. Позиция областного суда основывалась на ст. 5 ФЗ от 29.12.2004 ''О введении в действие Жилищного кодекса РФ'', согласно которой к жилищным отношениям, возникшим до введения в действие ЖК РФ, Кодекс применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие, за исключением случаев, предусмотренных ЖК РФ. Поскольку право на изменение договора найма жилого помещения возникло у истца в период действия ЖК РСФСР, суду следовало применять материальный закон, действовавший в период возникновения прав и обязанностей сторон, указал Пермский областной суд (Документ опубликован не был. Источник: официальный сайт Пермского областного Суда http://www.oblsud.permregion.ru).
Общим принципом действия закона во времени является то, что новый закон применяется к правоотношениям, возникшим с момента введения его в действие. Если же правоотношение носит длящийся характер, то новый закон применяется к правам и обязанностям, которые возникают после введения его в действие.
Таким образом, судам следует устанавливать, когда был заключен договор социального найма: если до 1 марта 2005 г., то стороны вправе реализовывать свои права, вытекающие из ранее заключенного договора, в том числе и те, которые были предоставлены ЖК РСФСР.
Согласно пункту 4 статьи 69 ЖК РФ, если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Указанный гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма.
На первый взгляд проблема пользования жилым помещением в случае распада семьи решается положениями пункта 4 статьи 69 ЖК РФ.
В заключение, еще раз отметим, что судебная практика по вопросу изменения договора социального найма крайне противоречива.
Рекомендуем ознакомиться со статьей Юрченко Е.В. Проблемы ограничения на изменение договора социального найма жилого помещения//Закон. – 2006. - №8.
ВОПРОСЫ ПО ТЕМЕ: СОЦИАЛЬНЫЙ НАЕМ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ
ТЕМЫ ON-LINE КОНСУЛЬТАЦИЙ
^ Перевод жилого помещения в нежилое
^ Перевод нежилого помещения в жилое
^ Перепланировка жилого помещения
^ Право собственности и другие вещные права
^ Страхование жилых помещений
^ Общее имущество в многоквартирном доме
^ Социальный наем жилых помещений
^ Служебные жилые помещения
^ Жилые помещения в общежитиях
^ Жилые помещения маневренного фонда
^ Иные помещения специализированного фонда
^ Пользование специализированным жильем
^ Жилищные и жилищно-строительные кооперативы
^ Товарищества собственников жилья
^ Управление многоквартирными домами
^ Пользование жилыми помещениями частного фонда
^ Общее имущество собственников помещений
^ Плата за жилье и коммунальные услуги
^ Учет жилищного фонда
^ Содержание и ремонт жилых помещений
^ Переход права собственности на помещение
^ Приватизация жилья
^ Обмен жилыми помещениями
^ Регистрация по месту жительства
^ Регистрация по месту пребывания
^ Снятие с регистрационного учета
^ Обременения жилых помещений
^ Иные вопросы жилищного права
^ Перевод нежилого помещения в жилое
^ Перепланировка жилого помещения
^ Право собственности и другие вещные права
^ Страхование жилых помещений
^ Общее имущество в многоквартирном доме
^ Социальный наем жилых помещений
^ Служебные жилые помещения
^ Жилые помещения в общежитиях
^ Жилые помещения маневренного фонда
^ Иные помещения специализированного фонда
^ Пользование специализированным жильем
^ Жилищные и жилищно-строительные кооперативы
^ Товарищества собственников жилья
^ Управление многоквартирными домами
^ Пользование жилыми помещениями частного фонда
^ Общее имущество собственников помещений
^ Плата за жилье и коммунальные услуги
^ Учет жилищного фонда
^ Содержание и ремонт жилых помещений
^ Переход права собственности на помещение
^ Приватизация жилья
^ Обмен жилыми помещениями
^ Регистрация по месту жительства
^ Регистрация по месту пребывания
^ Снятие с регистрационного учета
^ Обременения жилых помещений
^ Иные вопросы жилищного права
| РЕЙТИНГ КОМПАНИЙ | Каталог компаний | Рейтинг сайтов | Аналитика | Публицистика | Законодательство | Методика | Контакты | Реклама |
© ДУВЛ Закрытое акционерное общество, 2007
Все права на материалы, размещенные на портале DUVL.ru, охраняются в соответствии с законодательством Российской Федерации При цитировании и использовании любых материалов ссылка на ЗАО ДУВЛ обязательна.
Републикация любых материалов DUVL.ru возможна только с письменного согласия ЗАО ДУВЛ
web design by