Реорганизация, проблемы с председателем
ВОПРОС : задаёт Наталья ( 24 августа 2008 года )Существует ТСЖ. В уставе нет указания на то, что в состав ТСЖ входит два дома, адрес указан без указания на литеры, просто цифра. В списках голосовавших по выбору способа управления включены собственники двух домов. Собственники одного из домов хотят создать свое ТСЖ. Уже провели по этому вопросу собрание(81% ''ЗА'').
Вопрос:
-При регистрации в налоговой какую форму заявления надо подавать в данном случае?
-Первоначально подсчет голосов должен был быть отдельно по каждому дому( в одном из домов кворум не набирается, а если суммировать, то кворум на оба дома)?
-От кого может быть подано заявление в суд на подлого протокола и соответственно принятых решений на общем собрании уже членов ТСЖ?( данное собрание не проводилось, уведомлений не было ни членам, ни не членам).
-Никто не писал заявления о вступлении в члены ТСЖ, есть только список-приложение к протоколоу №1 принявших участие в голосовании на общем собрании от (дата), (не указано по какому вопросу голосовали).Каким путем не члены ТСЖ могут теперь отстоять свои права? (даже не знали о проведении собрания, а вступить в члены по уставу можно только на общем собрании членов, таких собраний председатель не проводит)
-Есть ли горячая линия по подобным проблемам, нужна довольно быстрая, четкая и однозначная информация?
ОТВЕТ : ООО KRIBEL
Уважаемая Наталья!
Отношения в сфере создания и основ деятельности товариществ собственников жилья (далее по тексту – ТСЖ) регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ), Жилищным кодексом Российской Федерации (далее по тексту – ЖК РФ), Федеральным законом ''О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей''. Действие норм Федерального закона ''О некоммерческих организациях'' не распространяется на товарищества собственников жилья.
Согласно статье 291 ГК РФ, собственники квартир для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и их общим имуществом образуют товарищества собственников квартир (жилья). Товарищество собственников жилья является некоммерческой организацией.
Создание одного ТСЖ для управления несколькими домами – в большинстве случаев характерно для новостроек. По истечении некоторого времени отдельные жильцы могут разочароваться в руководстве ТСЖ и выбрать для себя более приемлемый вариант - создать новое ТСЖ для управления своим домом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 135 и пунктом 1 статьи 136 ЖК РФ, ТСЖ - это некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
Из приведенного определения ТСЖ следует, что собственники помещений в одном многоквартирном доме объединяются в одно ТСЖ.
В одном многоквартирном доме не может быть создано два и более ТСЖ; однако собственники помещений нескольких многоквартирных домов могут объединиться и создать одно ТСЖ. В соответствии с п. 2 ст. 136 ЖК РФ в этом случае многоквартирные дома должны находиться на общем земельном участке либо на нескольких соседних (граничащих) земельных участках, а также иметь общие сети инженерно-технического обеспечения и другие элементы инфраструктуры.
Несколько многоквартирных домов могут составить одно ТСЖ как при создании товарищества, так и при реорганизации нескольких ТСЖ путем слияния в одно товарищество.
Реорганизация ТСЖ предполагает переход прав и обязанностей от одного ТСЖ другому. ТСЖ является юридическим лицом, поэтому все правила о реорганизации юридических лиц распространяются и на ТСЖ. В соответствии с пунктом 1 статьи 140 ЖК РФ реорганизация ТСЖ осуществляется на основании и в порядке, которые установлены гражданским законодательством.
Согласно пункту 1 статьи 57 ГК РФ ТСЖ может быть реорганизовано путем:
1) слияния двух и более ТСЖ в одно;
2) присоединения одного или нескольких товариществ к другому ТСЖ;
3) разделения одного товарищества на два и более ТСЖ;
4) выделения из ТСЖ одного или более товариществ;
5) преобразования ТСЖ в другую организационно-правовую форму.
При реорганизации ТСЖ необходимо учитывать особенности, предусмотренные жилищным законодательством. Разделение и выделение допустимы в том случае, если одно ТСЖ объединяет два и более многоквартирных дома. Соответственно данные виды реорганизации невозможны в одном доме, так как жилищное законодательство запрещает создание двух и более ТСЖ собственниками помещений в одном многоквартирном доме.
Общие правила о реорганизации ТСЖ позволяют прийти к выводу, что в ситуации, когда из товарищества, управляющего несколькими многоквартирными домами, выходят собственники помещений одного из домов с целью создания нового, отдельного ТСЖ, правомерно говорить о реорганизации ТСЖ в форме выделения.
Решение о реорганизации товарищества в форме выделения может быть принято только общим собранием членов ТСЖ (согласно подпункту 2 пункта 2 статьи 145 ЖК РФ). Решение о реорганизации принимается не менее чем двумя третями голосов от общего числа голосов членов товарищества (пункт 4 статьи 146 ЖК РФ).
Заметим, что решение собственников помещений в многоквартирном доме о выходе из состава ТСЖ и создании нового, отдельного товарищества - это реализация права на выбор способа управления многоквартирным домом.
В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 44 ЖК РФ выбор способа управления относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
По пункту 3 статьи 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом может быть выбран и изменен в любое время по решению общего собрания собственников.
Можно сделать следующий вывод: если собственники помещений одного дома приняли решение выйти из состава ТСЖ, объединяющего несколько жилых домов, и создать отдельное товарищество, согласие на это членов ТСЖ, проживающих в других домах, входящих в состав ТСЖ, не требуется.
На это обстоятельство указывает Президиум ВС РФ в Постановлении от 30.05.2007 (Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за I квартал 2007 г.). В указанном Обзоре Верховный Суд РФ акцентирует внимание на том, что изменение способа управления многоквартирным домом является исключительным правом жителей этого дома.
Можно сделать еще один вывод: в данной ситуации действие общих положений гражданского законодательства относительно реорганизации юридического лица по решению его учредителей (статья 57 ГК РФ) ограничивается нормами жилищного законодательства, в соответствии с которыми только собственники многоквартирного дома вправе избрать или изменить способ управления своим домом (пункт 2 и пункт 3 статьи 161 ЖК РФ). Из позиции Верховного Суда РФ, изложенной в Обзоре за I квартал 2007 г., следует, что проведение общего собрания по вопросу реорганизации ТСЖ не требуется; достаточно волеизъявления жителей дома, намеревающихся создать отдельное ТСЖ.
Однако проведение общего собрания членов ТСЖ необходимо для решения иных вопросов, связанных с реорганизацией. Так, при выделении из ТСЖ одного или нескольких товариществ к каждому из них переходят права и обязанности реорганизованного товарищества в соответствии с разделительным балансом (п. 4 ст. 58 ГК РФ). Разделительный баланс утверждается общим собранием членов ТСЖ, в нем должно быть предусмотрено, какое имущество переходит к вновь созданному ТСЖ, какое остается у реорганизованного товарищества. Вновь созданное ТСЖ отвечает перед жителями дома, в котором это товарищество создано.
Относительно обязательств ТСЖ, вытекающих из договоров с ресурсоснабжающими организациями, варианты могут быть различными. Так, прежнее ТСЖ может в течение какого-либо времени (например, до истечения срока действия договора ресурсоснабжения) продолжать обслуживать все дома на условиях, предусмотренных в соглашении между ним и вновь созданным товариществом.
Другой из возможных вариантов - заключение договоров с ресурсоснабжающими организациями вновь созданным ТСЖ сразу же после реорганизации. Наиболее предпочтительным для ТСЖ будет самостоятельное заключение договоров с ресурсоснабжающими организациями: в этом случае новому ТСЖ не нужно оплачивать услуги другого ТСЖ по заключению договоров.
Рекомендуем применить для реализации задачи перехода в отдельное ТСЖ следующий алгоритм действий:
1) На общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме необходимо принять решение о создании ТСЖ большинством голосов. Данным собранием также должны быть утверждены устав создаваемого ТСЖ, органы управления и так далее.
2) С принятым решением необходимо обратиться в прежнее ТСЖ с целью проведения общего собрания по вопросам, связанным с реорганизацией, в частности для утверждения разделительного баланса.
3) Необходимо обратиться за государственной регистрацией реорганизации в форме выделения. В статье 14 Федерального закона от 08.08.2001 № 129-ФЗ ''О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей'' содержится перечень документов, представляемых при регистрации юридического лица, образованного в результате реорганизации. Применительно к созданию ТСЖ путем выделения это следующие документы:
- заявление о государственной регистрации, форма которого установлена Постановлением Правительства РФ от 19.06.2002 № 439 (ФОРМА №Р12001);
- устав вновь создаваемого в процессе реорганизации ТСЖ;
- протокол общего собрания собственников помещений о выборе в качестве способа управления товарищества собственников жилья (протокол общего собрания членов ТСЖ о реорганизации согласно Постановлению Президиума ВС РФ от 30.05.2007 не требуется);
- разделительный баланс и протокол общего собрания членов ТСЖ, на котором этот баланс утвержден;
- документ об уплате государственной пошлины.
Только с момента государственной регистрации реорганизации ''выделившееся'' ТСЖ становится полноправным юридическим лицом и имеет право осуществлять деятельность в качестве такового.
По мнению некоторых специалистов, реорганизация ТСЖ, объединяющего несколько многоквартирных домов, - не единственно возможный способ создать новое товарищество для управления одним из домов.
Другой вариант - выход собственников из прежнего ТСЖ и автономное создание нового товарищества. Причем это гораздо проще, чем проводить в целях принятия легитимного решения о реорганизации общее собрание членов ТСЖ, для чего придется пригласить представителей всех домов. Это может быть особенно трудно с учетом того, что жильцы ''остающегося'' дома чаще всего не заинтересованы в происходящем (на фоне всеобщей неорганизованности собственников).
Гражданское законодательство допускает (а жилищное не запрещает) реорганизацию ТСЖ в форме выделения.
Еще раз отметим, как указал Президиум ВС, жильцам одного из домов не требуется согласия жильцов других домов, входящих в ТСЖ, на выбор (изменение) способа управления. То есть принять решение о создании нового ТСЖ они, конечно, вправе. Но реорганизовать прежнее ТСЖ и выделить из него новое возможно только путем принятия решения не менее чем двумя третями голосов от общего числа голосов членов товарищества. Отсюда следуют два важных вывода. Во-первых, чтобы успешно лоббировать решение о реорганизации ТСЖ, соседям по ''выделяющемуся'' дому нельзя выходить из товарищества, чтобы сохранить право голоса (это нужно сделать после принятия названного решения). Во-вторых, им следует заранее просчитать, сколькими голосами они обладают, на случай возможного столкновения интересов с собственниками, остающимися в ТСЖ.
Другими словами, может сложиться такая ситуация: жильцы одного дома решили создать отдельное ТСЖ, однако решение о реорганизации прежнего не было принято (не хватило голосов). Однако это не означает, что инициаторы выделения навсегда останутся в ТСЖ, которое по-прежнему будет управлять несколькими домами. В рассматриваемом случае остается один вариант - выйти из товарищества. Для этого достаточно написать соответствующее заявление (пункт 3 статьи 143 ЖК РФ).
Важно помнить о требовании пункта 2 статьи 141 ЖК РФ: общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме обязано принять решение о ликвидации ТСЖ в случае, если члены товарищества не обладают более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
С момента выхода из ТСЖ более чем 50% собственников помещений конкретного дома и, более того, при уведомлении органов управления товарищества об избрании ими иного способа управления у ТСЖ прекращаются права и обязанности, обусловленные уставом, в отношении этого дома. Это влечет необходимость внесения изменений в устав ТСЖ.
Заметим, что нельзя пренебрегать порядком выхода из ТСЖ (следует обязательно подать соответствующее заявление). Иначе права и обязанности ТСЖ по управлению этим домом не прекратятся, и оно будет вправе препятствовать передаче дома в управление. Реорганизации товарищества здесь не происходит, так как нового юридического лица не возникает.
Согласно Письму Федеральной налоговой службы от 13 декабря 2007 г. N СК-6-09/963@, государственная регистрация ТСЖ относится к компетенции территориальных органов ФНС (налоговых инспекций).
Согласно пункту 1 статьи 143 ЖК РФ, членство в товариществе собственников жилья возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в товарищество собственников жилья.
Вы задали следующий вопрос:
''От кого может быть подано заявление в суд на подлог протокола и соответственно принятых решений на общем собрании уже членов ТСЖ?''
В соответствии с пунктом 6 статьи 46 ЖК РФ, собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований ЖК РФ, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.
Ответ на вопрос подготовлен на основе вышеперечисленных нормативных актов и научной статьи: Шарикова Г. Ю. ''Реорганизация ТСЖ или передача дома в управление?'' // Источник: ''Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение''. – 2007. - №12.
Рекомендуем ознакомиться.
ВОПРОСЫ ПО ТЕМЕ: ТОВАРИЩЕСТВА СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ
ТЕМЫ ON-LINE КОНСУЛЬТАЦИЙ
^ Перевод жилого помещения в нежилое
^ Перевод нежилого помещения в жилое
^ Перепланировка жилого помещения
^ Право собственности и другие вещные права
^ Страхование жилых помещений
^ Общее имущество в многоквартирном доме
^ Социальный наем жилых помещений
^ Служебные жилые помещения
^ Жилые помещения в общежитиях
^ Жилые помещения маневренного фонда
^ Иные помещения специализированного фонда
^ Пользование специализированным жильем
^ Жилищные и жилищно-строительные кооперативы
^ Товарищества собственников жилья
^ Управление многоквартирными домами
^ Пользование жилыми помещениями частного фонда
^ Общее имущество собственников помещений
^ Плата за жилье и коммунальные услуги
^ Учет жилищного фонда
^ Содержание и ремонт жилых помещений
^ Переход права собственности на помещение
^ Приватизация жилья
^ Обмен жилыми помещениями
^ Регистрация по месту жительства
^ Регистрация по месту пребывания
^ Снятие с регистрационного учета
^ Обременения жилых помещений
^ Иные вопросы жилищного права
^ Перевод нежилого помещения в жилое
^ Перепланировка жилого помещения
^ Право собственности и другие вещные права
^ Страхование жилых помещений
^ Общее имущество в многоквартирном доме
^ Социальный наем жилых помещений
^ Служебные жилые помещения
^ Жилые помещения в общежитиях
^ Жилые помещения маневренного фонда
^ Иные помещения специализированного фонда
^ Пользование специализированным жильем
^ Жилищные и жилищно-строительные кооперативы
^ Товарищества собственников жилья
^ Управление многоквартирными домами
^ Пользование жилыми помещениями частного фонда
^ Общее имущество собственников помещений
^ Плата за жилье и коммунальные услуги
^ Учет жилищного фонда
^ Содержание и ремонт жилых помещений
^ Переход права собственности на помещение
^ Приватизация жилья
^ Обмен жилыми помещениями
^ Регистрация по месту жительства
^ Регистрация по месту пребывания
^ Снятие с регистрационного учета
^ Обременения жилых помещений
^ Иные вопросы жилищного права
| РЕЙТИНГ КОМПАНИЙ | Каталог компаний | Рейтинг сайтов | Аналитика | Публицистика | Законодательство | Методика | Контакты | Реклама |
© ДУВЛ Закрытое акционерное общество, 2007
Все права на материалы, размещенные на портале DUVL.ru, охраняются в соответствии с законодательством Российской Федерации При цитировании и использовании любых материалов ссылка на ЗАО ДУВЛ обязательна.
Републикация любых материалов DUVL.ru возможна только с письменного согласия ЗАО ДУВЛ
web design by